В Казахстане не теряет актуальности проблема хронической нехватки новых жилых площадей. О проблеме недостаточной обеспеченности жителей городов просторным комфортным жильём регулярно пишут казахстанские СМИ (1, 2, 3) и сообщают экспертные сообщества. Несмотря на рост объёмов строительства в последние несколько лет, дефицит всё ещё остаётся: продолжается активная урбанизация крупных городов, растёт численность их населения, семьям требуется расширение жилого пространства.

Согласно рекомендациям ООН, стандарт обеспеченности жильём на одного человека — 30 квадратных метров. В Казахстане до этого показателя пока далеко. По данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, в прошлом году этот индикатор в стране составлял 24,5 кв. м. За пять лет обеспеченность выросла всего на 2,3 кв. м. Такими темпами достичь международных стандартов комфортного жилья Казахстан сможет не раньше 2040 года.

В самых крупных мегаполисах — Астане и Алматы — ситуация выглядит лучше. В прошлом году в столице на одного жителя приходилось 32,3 кв. м, в южном мегаполисе — 30,6 кв. м. Горожане в обеих столицах явно живут в более просторных жилищах, чем в регионах. В некоторых областях этот индикатор качества жизни крайне низок и сильно отстаёт от среднереспубликанского уровня. К ним относятся, например, Жамбылская (18,8 кв. м), Жетысуская (19,9 кв. м) и Абайская (20,4 кв. м) области. Вместе с тем из-за невысокого уровня экономического развития и низкой платёжеспособности населения даже при недостаточной обеспеченности спрос на новое жильё там остаётся самым небольшим в сравнении с другими регионами.

Региональные различия в спросе на недвижимость можно проследить по количеству совершённых сделок купли-продажи недвижимости. Вот как выглядела ситуация в апреле текущего года, согласно данным НАО «Государственная корпорация „Правительство для граждан“». Наибольшее количество сделок купли-продажи жилья зафиксировано всё в тех же мегаполисах. Из 36,8 тыс. договоров купли-продажи более 38,8% совокупно пришлось на Алматы (7 тыс.) и Астану (7,3 тыс.). Это обусловлено миграционным притоком населения в мегаполисы и активным градостроительным развитием последних. Высоким можно назвать также спрос на жильё в Карагандинской (2,9 тыс. сделок) и Алматинской (2,2 тыс.) областях.

В целом помесячная динамика количества сделок купли-продажи жилья подтверждает активный спрос на недвижимость в январе–декабре 2024-го. Месячные показатели стабильно превышали значения 2023-го. Максимальное число договоров было заключено в декабре: более 50 тыс. по всей стране. В первые два месяца текущего года наблюдались незначительные колебания: динамика в январе — минус 2,5%, в феврале — минус 5%. Однако уже с весны вновь наблюдался рост количества сделок купли-продажи жилья.

В условиях растущего спроса и потребности именно в комфортном жилье казахстанским городам нужна качественная, инновационная, «умная» застройка, учитывающая технологии энергосбережения, экологии и цифровизации. Что мы подразумеваем под «умным» строительством и почему оно важнее, чем стандартная застройка окраин многоэтажками без всякой сопутствующей инфраструктуры? Эксперты выделяют несколько ключевых характеристик, которые должны применяться в строительстве нового времени.

В первую очередь это планирование строительства жилых микрорайонов по принципу «город в городе», когда строится не только дом, но и сопутствующие школа, детский сад, поликлиника, продумана транспортная доступность района. Во-вторых, это планирование новых объектов с использованием информационного моделирования и контроля проекта, формирование внутренней IT-инфраструктуры дома. В-третьих, обязательное использование инновационных строительных материалов и технологий — суперпрочного бетона, дополнительного армирования и прочего. Крайне важно, чтобы после «умного» строительства обслуживающие компании применяли и современные технологии эксплуатации — цифровые двойники инженерных систем, экологическое энергопотребление и т. д.

Многие из вышеперечисленных характеристик довольно проблематично использовать при точечной застройке внутри сложившейся инфраструктуры городов. Тестирование новых подходов можно использовать на территории будущего мегаполиса близ Алматы, Алатау. Этот город — чистый лист, его строят с нуля и там можно развернуться, что называется, по полной программе. Немаловажно, что Алатау изначально создавался в соответствии с концепцией Smart City, поэтому компании, которые примут участие в его строительстве и развитии априори будут использовать PropTech (property technology — цифровые технологии в сфере недвижимости).

После того как новые практики опробуют на «полигоне» Алатау, инновации будут распространены на строительную отрасль по всему Казахстану. Плюсов несколько. Развитие по принципу «от частного к общему» поможет в целом ускорить развитие отрасли в стране, увеличить её вклад в ВВП, снизить инженерную и инфраструктурную нагрузку, повысить качество городской среды.

Вот несколько ярких примеров, когда инновационные строительные технологии способствовали развитию «умных» городов в развитых странах мира. Например, город на севере Швейцарии Цюрих, обладающий собственным цифровым двойником Smart City Zurich, знаменит своим инновационным подходом к проектированию в строительстве. Там используют технологии цифрового моделирования и VR для того, чтобы видеть будущие объекты недвижимости перед началом их строительства. Для более эффективной эксплуатации уже застроенных территорий в городе работает сеть IoT-датчиков, которые измеряют разные параметры — уровень загрязнения, загруженность транспортной инфраструктуры и т. д.

Другой пример — обобщающая программа территориального устойчивого развития FutureBuilt в столице Норвегии Осло. К ней уже подключено более 70 строящихся объектов. Строительный проект получает статус участника программы, только если компания предлагает технологии, при которых объём выбросов углекислого газа при эксплуатации будет ниже существующих стандартов. Речь идёт об экологическом подходе как в энергопотреблении, так и при организации сопутствующей необходимой транспортной инфраструктуры.

Любопытный опыт инноваций в строительстве использует город-государство Сингапур. Там испытывают разработки учёных по 3D-печати нового сверхпрочного бетона, используют передовую робототехнику при выполнении отделочных работ в сборных конструкциях, внедряют беспилотную инспекцию новых зданий. Примечательно, что Сингапур является лидером в использовании BIM-технологий (Building Inforvtion Modeling — информационное моделирование в строительстве). Более 80% всех новых строительных проектов там выполняется согласно BIM-технологиям.

Главное: любой успешный проект в дальнейшем масштабируется на другие города и населённые пункты и позитивно влияет на экономику и качество жизни государств в целом. Именно такой подход выводит «умное» строительство и PropTech на позицию ключевой точки экономического и социального роста.