По итогам октября текущего года цены на товары и услуги в Казахстане увеличились на 12,6%. В 2025 году наблюдается ускорение инфляционных процессов — не только в РК, но и в целом по миру.

Динамика цен на рынке жилья: реальная картина

На фоне общего роста цен в экономике удорожание наблюдается и на рынке жилья. Рассмотрим этот сегмент подробнее. В октябре 2025 года цены на новые квартиры (в новостройках) увеличились на значительные 13,1%, а на вторичном рынке — на 11,6%.

Однако эти значения являются средними и не отражают реальной картины в отдельных регионах, поскольку ситуация в разных городах существенно отличается.

Так, например, серьёзнее всего цены на новое жильё выросли в Павлодаре (на 24,2%), Конаеве (на 17,8%), Алматы (на 16,2%), Шымкенте (на 15,5%), Кызылорде (на 15,3%) и Астане (на 13,7%). В этих шести городах рост цен превысил среднее значение по стране. В остальных четырнадцати городах динамика была значительно сдержаннее, а в шести из них рост не превысил 5%.

Аналогичная ситуация наблюдается и на вторичном рынке. Шесть городов показали рост больше среднего, а остальные четырнадцать — меньше, в том числе ниже уровня инфляции. Высокие темпы удорожания жилья на вторичном рынке отмечены в Алматы, Павлодаре, Талдыкоргане, Актобе, Туркестане и Шымкенте. Наименее заметный рост цен зафиксирован в Кызылорде, Караганде, Атырау, Актау и Усть-Каменогорске.

Удорожание в Алматы, Астане и Шымкенте, а также в активно развивающихся областных центрах (например, Павлодаре и Конаеве) во многом обусловили следующие аспекты урбанизации:
1) Рост миграционного спроса. Постоянный приток нового населения создаёт устойчивый и неэластичный спрос на жильё, который застройщики и вторичный рынок не успевают полностью удовлетворить, что неизбежно толкает цены вверх.
2) Концентрация экономических ресурсов. Крупные города являются центрами деловой активности, государственного управления и получения более высоких доходов.
3) Ограниченность земельных ресурсов. В мегаполисах, таких как Алматы и Астана, ресурсы для нового строительства, особенно в центральных и престижных районах, ограничены.

Таким образом, заметные средние показатели роста цен на жильё во многом обусловлены динамикой лишь в ограниченном количестве городов и не отражают ситуации по Казахстану в целом.

Причины роста цен на жильё: детальный разбор

Ускоренный рост цен на жильё в текущем году имеет ряд причин и главным образом связан с изменениями в законодательстве. Эти изменения повлияли на поведение как потребителей, так и застройщиков и продавцов на вторичном рынке. Далее более детально расскажем о каждой из причин.

Причина № 1. Рост НДС с 12% до 16% в 2026 году

Вопрос повышения НДС стоял ещё с прошлого года, и уже в 2025-м было официально принято решение о его увеличении до 16%. Именно этот фактор существенно повлиял на рост стоимости жилья, причём эффект проявился сразу с нескольких сторон.

Во-первых, застройщики начали заранее закладывать повышенный НДС в цену квадратного метра, чтобы минимизировать риски и сохранить маржинальность будущих проектов. Это привело к постепенному удорожанию нового жилья задолго до фактического вступления ставки в силу.

Во-вторых, население, понимая неизбежность роста цен, активизировало спрос. Многие покупатели старались «успеть купить до подорожания», что создало дополнительный ажиотаж и ускорило рост цен даже на объекты, которые не подпадают под влияние НДС напрямую.

В-третьих, вторичный рынок также отреагировал повышением стоимости, так как продавцы ориентировались на подорожание нового жилья и ожидание дальнейшего роста цен.

Кроме того, повышение НДС увеличило себестоимость стройматериалов и подрядных работ, что дополнительно усилило давление на цены со стороны застройщиков.

Стоит также отметить, что с 1 января 2026 года будут отменены льготы по НДС для застройщиков при реализации жилья, что создаёт дополнительное влияние на стоимость недвижимости.

Причина № 2. Ужесточение правил долевого строительства

Напомним: в Казахстане разработали и запустили три пакета поправок в закон о долевом участии в строительстве. Первый пакет поправок вступил в силу 12 июля, второй — 30 августа текущего года, а третий планируется к внедрению в 2026-м. Особое значение имеет второй пакет нововведений: теперь все сделки возможны только по договору долевого участия (ДДУ), рекламировать ЖК можно только при наличии гарантии/разрешения, а застройщиков начнут контролировать акиматы и инжиниринговые компании.

Эти меры, с одной стороны, необходимы и положительны, они повышают прозрачность и безопасность рынка, с другой — создают дополнительное давление на цены, способствуя удорожанию первичного жилья. Ограничения на сделки и строгие требования к рекламе и гарантиям уменьшают предложение на рынке, что дополнительно подталкивает стоимость жилья вверх.

Причина № 3. Сезонность

Традиционно рынок жилья в Казахстане демонстрирует выраженные сезонные колебания. Летом и ранней осенью активность покупателей возрастает: люди стремятся завершить сделки до конца года, а застройщики запускают новые проекты. В 2025-м этот эффект усилился на фоне ожидания повышения НДС и ужесточения правил долевого строительства. Рост спроса в пиковые месяцы создал дополнительное давление на цены, ускоряя их повышение как на первичном, так и на вторичном рынке.

Причина № 4. Рост курса доллара к тенге

Укрепление доллара по отношению к тенге увеличивает стоимость импортных стройматериалов и оборудования, что напрямую сказывается на себестоимости строительства. Застройщики закладывают эти расходы в цену квадратного метра, повышая стоимость нового жилья.

На вторичном рынке продавцы также реагируют на рост курса доллара, стараясь поднять цены и закладывая текущий курс в стоимость квартир. При этом корректировка вниз происходит редко — только если спрос падает или квартира долго не продаётся. Такой механизм создаёт дополнительное давление на рынок и ускоряет удорожание жилья.

Что не ускоряет удорожание жилья в Казахстане?

С основными причинами роста цен на жильё мы ознакомились. Теперь рассмотрим другие вопросы, которые поднимаются в обществе, но не имеют ничего общего с реальностью. Так, бытует мнение, что рост цен в текущем году связан с запуском льготных ипотек. Детально покажем, как это суждение противоречит действительности.

Вопреки распространённому мнению, льготные ипотечные программы не создают перегрева на рынке жилья. Их цель — не стимулировать спрос, а поддержать устойчивую модель накопления и приобретения жилья, особенно через систему жилищных строительных сбережений (ЖСС) Отбасы банка.

Механизм ЖСС работает по следующему принципу: сначала гражданин копит часть средств, а затем получает льготный кредит под низкие проценты. Такой подход исключает массовый «ажиотажный спрос», характерный для быстрых ипотечных программ. Более того: количество участников и объём выдачи кредитов в рамках ЖСС строго регулируется — это не открытый поток дешёвых денег, а планомерная, управляемая система, направленная на повышение доступности жилья в долгосрочной перспективе.

Тем временем запускаемые отдельные программы, такие как «Наурыз» и «Наурыз Жумыскер» и другие, ориентированы на разные категории граждан — работников бюджетной сферы, молодёжь, сотрудников госорганов и предприятий, а также тех, кто не имеет и не имел жилья. Соответственно, по объёму они составляют небольшую долю рынка, а выдачи займов происходят в пределах годовых лимитов, определённых государством и банком. То есть эти инициативы не способны оказать ощутимого влияния на рыночную динамику цен.

Кроме того, застройщиков, которые будут возводить жильё по госпрограммам, обяжут зафиксировать цены на новые квартиры на три года — это даст дезинфляционный эффект.

Таким образом, льготная ипотека и система ЖСС не разгоняют рынок, а, наоборот, обеспечивают более устойчивое и предсказуемое развитие жилищного сектора, формируя долгосрочную культуру накоплений и ответственного заимствования.

Стоит отметить: подобные инициативы положительно сказываются на доступности жилья и при этом не разгоняют инфляцию. Так, согласно данным Numbeo, в Казахстане самое доступное жильё по сравнению с другими странами СНГ. Индекс цен на недвижимость* в РК составил 9,7. Чем ниже этот коэффициент, тем более доступным считается жильё. Для сравнения: в России индекс составил 15,45, в Кыргызстане — 14,64, в Узбекистане — 13,58, в Беларуси — 12,59, в Армении — 20,89.

* Коэффициент отношения цены к доходу (Price to Income Ratio) — базовый показатель доступности покупки квартиры. Чем ниже этот коэффициент, тем более доступным считается жильё. Обычно его рассчитывают как отношение средней цены квартиры к среднему доходу семьи и выражают в годах дохода (хотя есть и другие варианты расчёта).