На сей раз речь не о локальной проблеме РК — пессимистичная тенденция является общемировой

Рынок недвижимости в текущем году ощущает значительную турбулентность: сказываются и проблемы удорожания себестоимости строительства, и общий рост цен на жильё. Так, по итогам октября текущего года цены продажи нового жилья в РК повысились на 14,6%, что является максимальным значением за последние годы.

Скачок цен на стройматериалы нанёс по застройщикам тяжёлый удар: в октябре годовое удорожание в секторе составило сразу 28% за год. Максимальное значение роста цен было отмечено в августе — на колоссальные 33,3% за год. В целом скачки наблюдались с апреля, когда динамика годового роста взлетела с 10,2% до 21,4%.

Цены на жильё автоматически подстроились под новые реалии. На графике можно пронаблюдать прямую корреляцию удорожания стройматериалов и параллельного роста цен новостроек. Так, в течение 2020 года динамика цен по обоим показателям была прямолинейной, без особых скачков, а в 2021-м сразу за скачком стоимости стройматериалов взлетело в цене и новое жильё.

Аналогичная казахстанской ситуация прослеживается практически во всём мире. По данным биржи Nasdaq, цены на стройматериалы выросли на 19% за год, что автоматически влечёт за собой удорожание как покупки жилья, так и оформления ипотеки. Кроме того, накладными теперь являются и ремонт или возведение дополнительных построек, отмечают эксперты.

В Казахстане удорожания ипотечного кредитования не наблюдается (мы не учитываем плановое завершение одной из госпрограмм, «Баспана-хит»), а вот прочие сегменты рынка жилья задело, как и предсказывали аналитики. Так, если цены на новостройки ещё как-то сдерживаются государством, взаимодействующим с застройщиками, то цены на вторичном рынке не подлежат государственному регулированию, и здесь рост составил сразу 23,7% за год. Более того, соразмерно выросла и стоимость аренды жилья — на 16,9%. К слову, соразмерное удорожание аренды, конечно, ожидаемо не радует рядовых граждан, но в некотором смысле это скорее позитивный показатель. Рост цен на жильё при сохранении стоимости аренды неизменной мог бы сигнализировать о риске пузыря на рынке недвижимости, однако сейчас ситуация далека от этого: стоимость аренды подскочила даже сильнее, чем подорожали новостройки.

В РК ситуацию в некоторой степени упрощают госпрограммы и институты развития в секторе. Для сравнения: если по итогам третьего квартала текущего года цены на новое жильё (квартиры в многоквартирных домах) в среднем по РК составляли 352,7 тыс. тг за кв. м, то по программам ключевого фининститута по обеспечению казахстанцев доступным жильём — Отбасы банка — 227,2 тыс. тг за кв. м (меньше на 33,8%), а по госпрограммам, оператором которых является Отбасы банк — всего 192 тыс. тг за кв. м (меньше сразу на 44,1%).

Практически так же выглядела ситуация и в аналогичном периоде 2020 года: стоимость квадратного метра нового жилья в рамках всех программ Отбасы банка — как от государства, так и собственных — была на 31,4% ниже средней по рынку, а непосредственно по госпрограммам в рамках фининститута — ниже на 44,4%. То же самое наблюдалось и до «коронакризиса», в третьем квартале 2018 года: разница составляла 27,1% и 44,6% соответственно.

В целом же в мире динамика роста цен на жильё демонстрирует пессимистичные антирекорды. Так, к концу второго квартала текущего года мировые цены на жильё увеличились на 9,2%, что является наибольшим значением с 2006 года.

Двузначный рост, по данным Knight Frank, продемонстрировали 18 из 55 рассматриваемых стран. Наибольший рост цен на жильё наблюдается в Турции (+29,2%), Новой Зеландии (+25,9%), США (+18,6%), Словакии (+18,6%) и Швеции (+17,2%).